频道导航

珠海、广州接连官宣楼市辣招，江门能抄作业吗？

回顾江门1-10月的土拍数据，江门三区6宗涉宅地，卖出去了5宗，总揽金约21.45亿元，对比去年总揽金64.6亿还有一段距离，而追赶时间仅剩1个月了。

再看楼市数据，江门市10月商品房成交面积58.42万㎡，环比上涨17.4%，同比下跌13.5%，其中住宅成交2820套，环比上涨47.1%，同比下跌34.3%。

虽说，楼市成交量环比9月有所增长，但是同比去年10月，整体成交数据还是有所下降。

其实不仅是江门市场有点冷，在全国各地，北上广深，哪怕认房不认贷放松了，市场也就反弹了半个月，宏观来看依然没有太大的起色。

有地产大V分析，如今楼市数据越是惨烈，政策的确定性就越强，预计能有更大的政策空间能够释放。

广珠轮番发布新政，一个比一个炸裂

事实上，已经有城市开始抢跑，猛甩楼市辣招，当中就有大湾区的重点城市。

最近，江门的老大哥们——珠海、广州都纷纷官宣了多项楼市辣招，部分条例可以说是相当重磅，史无前例。

广州发布容积率新规、公积金首付20%

11月9日，广州市规划和自然资源局官网发布了关于《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称《容积率办法》）的通知。

这次关于容积率计算的要点，主要有：

一是，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深。

这样一来，或许未来的主阳台可以做到超大进深，大到完全可以做出一个房间的那种。

二是，半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20％，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，意味着开发商能“偷”的面积更大。

而在此之前，这个比例仅是15%。

三是，对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

未来复式、叠墅住宅的居住舒适度将会更加高，或许还能设计出夹层等增值空间，实用面积更大。

以上条例的实施后，可以预想到，未来广州新房的赠送面积将越来越多，高实用率的户型，将会成为新项目的标配，开发商产品更具竞争力之余，购房者也能享受到性价比更高的产品。

在容积率新规发布后5天，11月14日，广州住房公积金管理中心发布关于了优化个人住房公积金贷款有关事项的通知。

对购买广州首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%。

对有未结清住房贷款记录且在广州拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。

有大V分析，这一次调整，对于广州首付比例调整的意义重大，虽然现在仅仅是有公积金的购房者收益，但是这相当于打开了广州首付比例下调的口子，不排除日后广州在首付这块有更大利好。

珠海优化预售新政，住宅阳台比例放宽

至此，11月才过一半，广州就前后送出了2大礼包，楼市政策进一步松绑。而另一边厢的珠海，政策福利更加劲爆：

一是，对智慧住宅以及低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态商品住宅，价格备案无需进行价格比较，按报备价格备案。

这意味着珠海解绑了新备案价格不得高于上一批同类型住房成交均价的规定，未来开发商的调价空间更大。

二是，申请商品房预售许可时间从完成2/3结构主体构成，改为施工形象进度达到楼栋地上总层数1/10。

大概意思是，比如原来30层的房子要建到20层才能领预售证，现在30层的房子只要建3层就能领预售证，进行销售，这放到全国去看，估计也是首个城市能出来的条例。

三是住宅阳台比例放宽；每户住宅阳台的半计容面积比例上限由占户型水平投影面积的15%提升至20%，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积，满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深。

这个就和广州新的容积率法规相似，比如说100㎡的房子，以前阳台最大能做到15㎡，算7.5㎡送7.5㎡，现在就能做到20㎡，相当于算10㎡送10㎡。

开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，意思是哪怕开发商报建规划进深10米的，也没问题，那是不是连客厅都能送很多面积？

除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面积，这就比较好理解，就是飘窗能从普遍的0.6米再拓宽0.2米至0.8米，这赠送就又多了。

而更炸裂的还有，住宅沿城市主干路及临城市广场、公共绿地，因规划要求封闭（图纸注明）的阳台，在新建商品房预售面积测算、规划条件核实、房地产测绘、房地产登记确权时，按其水平投影面积一半计算建筑面积。

有房产up主表示，这封闭了的也能赠送一半建筑面积，这就不是阳不阳台的事了，而是直接送的问题了。

这些条例叠加基本就是买10送1，往后的产品实用率超过110%也不用觉得惊讶。

而其余还有3条关于公积金额度提高、首付比例和贷款利率明确下调以及优化项目审批流程等相信大家都比较熟悉，这里就不展开说了。

然而恰巧的是，在珠海释放6条利好政策后，就有6宗地块正式挂牌，在12月竞价，总起拍价约64亿，新住宅项目也将执行新的政策。

土拍大戏前夕，江门有无新政力挽狂澜？

可以看出来，无论是广州还是珠海，这次政策优化的方向主要有三大点：

1.住宅实用率的规划提升（大幅提升赠送面积）

2.公积金政策优化（明确首付比例）

3.预售制度优化（基本上合规起楼就能卖）

看着大湾区的兄弟城市如此给力，江门业内不少朋友都开始骚动：江门什么时候能再出给力的重磅利好呢？

某品牌房企负责人表示：“江门楼市的政策一向稳打稳扎，一般都会参考隔离中山、珠海的政策再因地制宜，因城施策，今次珠海的新6条在全国范围来讲都是相当创新的，估计江门还是需要时间研究，不过我还是很期待江门能传来好消息。”

和珠海较为同步的是，江门12月即将迎来2023年压轴供地潮，截止发稿时间，江门就有11宗商住地块挂牌，其中，蓬江2宗、新会3宗、江海1宗、开平2宗、恩平3宗，起拍总价超30.41亿元。

看着这份土拍数据，有朋友笑称“食粥食饭就睇今次啦！”

某房企负责人H总表示：“江门此前对住宅项目的容积率都有做优化，可以见到市面上一些新产品，实用率非常高，如果江门可以参考珠海的做法，预计新的住宅产品对在售新房项目和二手房来说，有非常明显的竞争优势。”

同时，H总也表示：“江门今年的土拍市场都是本地实力房企群策群力，品牌房企几乎绝迹，现在珠海那边的政策对品牌开发商吸引力相当大，如果江门想继续吸引品牌开发商的关注，真的建议迈开脚步，好好跟进新政。”

那么，江门会不会在最近有新政官宣？又将会是什么样的新政呢？欢迎大家在评论区和我们一齐讨论

点击查看完整内容