江门一二手市场网签出现倒挂，都在等着买家挖笋吗？
刚过去是11月，江门全市存量住房成交2648套，同比上涨46.5%，较新房成交（2114套）多出了534套。
事实上，进入下半年以来，江门二手房成交已是第4个月跑赢了一手。
虽然领先的差距并不大，但截至11月底，江门全市待售新建商品住房，累计达到58214套。
从走势图来看，1-11月江门全市一手量表现分化，按1-6月、7-11月两个阶段的成交量来看，差距为1.5万套，市场信心仍有待提升。
另一边，江门二手房挂牌量也在持续增加，以11月来看，目前贝壳平台全市的总挂牌量12370套，业主“出逃”心理高涨，降价出货明显变多。
（注：目前业主一房多平台委托销售是普遍现象，挂牌房源存在一定重复性，导致挂牌房源存在偏高问题，仅供参考。）
那么，在年底这波冲刺内，究竟二手房市场留给买家的挖笋空间大不大？各热门板块的放盘、成交情况如何？
有盘挂牌6天成交
有盘近3年才卖出，还降了24万
首先，我们来参考下贝壳平台今年10-11月的成交数据。
根据显示，在10-11月，贝壳平台的江门二手房成交91套，可以见到，超7成以上房源都进行价格下调才得以出售。
就市区方面，成交占比较高的为蓬江区，集中成交房源以滨江新区、北新区为主，江海、新会则集中在城区，成交房源位置相对比较分散且少。
楼市名言“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，想必很多人都听过，尤其在年底二手房市场上，也显现得淋漓尽致。
以蓬江区江侨路二手房源为例，越秀天悦星院，一套123㎡毛坯三房，挂牌总价125万，最终砍掉19%的房价——直降24万，才得以终结2年多的成交周期。
方直珑湖湾，一套约97㎡三房，挂牌110万，调价3次，带看34次，最终降至102万才得成交，折合成交单价10516元/㎡，耗时1年多才找到买家。
相反，该小区一套144㎡四房房源，诚意“价”给新业主。
对比其他同户型的房东，直接低出1-4千元/㎡幅度，顺利用3个月时间把房子卖掉，但实际上，这位业主也经历过7次调价。
滨江新区华盛路，交付3年的次新房——碧桂园世纪滨江，一套125㎡毛坯四房，挂牌116万，降至103万成交，共下调18次，降幅11%，但也挂了2年多才成交。
目前，该小区共有75套房源在排队出售，部分毛坯大三房，挂牌单价约7700-7900元/㎡，带装则在11000元/㎡左右，在近3月才开始挂牌。
江海外海板块，财富海景一套122㎡精装4房，挂牌124万，调价1次直降12万，差不多2个月就成交了。
府西板块，明泰城，103㎡毛坯3房，挂牌81万，调价13次，降至79万，成交单价7670元/㎡，价格比现售一手均价低，也等了1年多才找到接盘侠。
新会枢纽新城，富力南湖一品，一套90㎡毛坯3房，挂牌82万，调价3次降至77.8万，相当于打了9.4折，用了半年才能卖出去。
与此同时，从表格上可看到，有部分降幅为0的房源，事实上成交价格对比同小区同户型的房源都要低。
如海逸城邦，其128㎡精装四房，同类型房源，其他业主挂牌单价约1.16-1.68万/㎡，而该房源成交单价约11320元/㎡，以26天成交。
融信中骏学院府，89㎡毛坯三房，其他业主挂牌1.01万/㎡单价时，这位房东以低出2000元/㎡降幅“出逃”，用3个月时间把房子卖掉。
谁在买二手房？
中介：还是刚需占主力
众所周知，影响二手房成交速度的因素有很多，价格合适、房东着急出售、学位、户型、配套等等，都可以是促成的关键。
有中介朋友透露，进入年底，看二手房的客户并不比一手少，甚至跟了几个月的一手客，也开始有转向看二手的想法，遇到合适的甚至出手更快。
“之前带个刚需客，可以讲成个华盛路都睇晕晒，始终未有明确心水盘，估唔到上个月再约佢的时候，就话买左江侨路的二手房，总价75万，毛坯三房。”
而这位买家给出的结论是：不是新房买不起，而是二手更有性价比。
二手房现房优势，所见即所得，不用担心房子烂尾，货不达标，小区物业、园林环境、房屋户型，业主都可以亲身体验了解，而且还可以协商做低首付。
不过，对于有一定楼龄的二手房，贷款难度、折旧率比较高，品质参吃不齐，一般建议选择楼龄在5年内更佳，当然了，选择什么样的房子，还是买方说了算。
中介朋友还表示，今年成交的案例中，其实刚需置业群体占大数，改善客也有，但更多会在原居住地周边，买一套更大的置换。
事实上，在经过市场系列调整后，如今部分二手业主的放盘价，也逐渐回归理性，更客观地参考周边小区的成交价，或中介的建议。
想必大家在短视频平台也刷到，江门本土一些房产博主，在给业主放盘拍摄、谈价时候，砍价也会砍得业主“泪汪汪”。
截图来源 短视频平台
但更多时候，接地气的市场价会更容易吸引到潜在买家，毕竟想要买二手房的他们，或许早已经熟透小区地段、所属学区以及周边配套等，唯一等的，就是缘分。
因此，我们也不难看到一些优质笋盘，在一天时间里，早上发布视频曝光，下午集中带客看房，晚上就直接跟新业主签约。
截图来源 中介朋友圈
除此之外，从政策层面来看，目前，江门市二手房均已实行商业贷款、公积金贷款、组合贷款实现同银行“带押过户”，对卖一买一应缴纳的个人所得税予以退税优惠等等，买卖双方“双向奔赴”更方便。
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综合以上情况，如果你有购房需求，不妨趁着年底淘一淘热门板块的笋盘，多紧盯心仪的小区，或跟中介打个招呼，有好盘马上联系。
如果你是卖房的业主，凤凰君建议好好斟酌下出售房子的价格，并不是建议大家都亏本处理，但至少价格得真情实意。
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· 注意事项 ·
1）目前仅接受江门市区（蓬江、江海、新会会城）范围内二手盘，请放盘业主联系凤凰君（jmifeng2017），说出你的卖房想法；
2）仅限业主发布，要求诚心出售、信息真实，中介朋友暂时勿扰；
3）买卖双方自行协商，如有需要，凤凰君可提供靠谱二手代办渠道；
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