频道导航

枢纽3房告急！纯新盘紧急补仓！价格还有惊喜？

枢纽板块的新城面貌，越来越靓！

上周末，新会华侨实验小学迎来了首个家长开放日，正式进入开学倒计时。

图源 江门日报

陪同外甥参观新校的粉丝Kelly，事后联系上凤凰君分享：“没来大半年，估唔到今次来触动咁大，特别睇完新学校，好想迟2年小朋友都可以系度读书。”

紧接着，还来了一个问题：“现在上车枢纽最低门槛要多少个W？紧凑3房还有得拣吗？”

今期文章，我们来探一探枢纽楼市的最新情况！

一手超15盘在售，户型面积为90-143㎡

其实，像粉丝kelly这类被“优质教育”资源触动而想置业的朋友，可以说，是众多购房者的一个缩影。

说到枢纽新城教育，众所周知，在华侨实验小学未建成之前，整个板块的公办小学资源，都是靠文华小学“独立支撑”。

已建成的华侨实验小学

相反，在文华小学动工（2017年）、投用（2019年）的前后时间，枢纽新城陆续迎来了美的置业、大悦城、新隆置业、华侨城、嘉华、骏景湾等知名房企登陆。

据凤凰君不完全统计，在2017-2023年，近6年时间里，枢纽新城拿地开发楼盘高达23个，而目前已售罄项目仅占7个。

看回货源方面，现时板块在售10多个项目中，产品线主要偏向四房，可选建面约115-143㎡。

而常规的三房，可选建面约90-116㎡，90㎡以下，可选为0。

那么，究竟各项目的在售三房货量、价格如何？上车最低门槛多少？

枢纽三房告急，怡福新盘“补仓”

如上所说，枢纽三房上车户型，基本在建面90㎡以上，货源主要集中在今洲路一带。

首先，不得不提的是最近片区新亮相的怡福博荟，项目位于华侨实验小学北侧，其营销中心已于上周开放。

凤凰君了解到，该项目首推3/5栋高层洋房，建面约97-128㎡三至四房单元，户户朝南，双阳台、高赠送。

其中，建面约97㎡与103㎡均为2 1房设计，双阳台，赠送面积高。97㎡客餐厅与阳台同宽，开间达3.8米，最细的房间也有2.7米的开间，实用率较高。

建面约97㎡户型图

而103㎡就是在97㎡的基础上再加大各个空间，比如4米客厅、3.6米主卧等等，实现真正的大三房。

建面约103㎡户型图

据销售透露，项目现时已启动诚意登记，性价比较高的103㎡大三房和128㎡大四房都是热门户型，现时已有多组客户意向较大。

首推毛坯吹风价约1万元/㎡，部分楼层会有惊喜价，预计9月中旬开放样板间，最快9月底、10月初开盘。

项目沙盘

领会国际，在售三房户型为建面95㎡、105㎡，现有货源在二期的17/18栋，可选中高楼层，毛坯均价约9000-10000元/㎡，总价最低约83万。

近期，项目部分三房推出清货优惠，折后单价低至8320元/㎡，上车门槛总价最低76.8万，成交额外送10万车位券，但据销售透露，房源几乎为天地楼层。

预售证：新会预许字第2023020号

新悦锦云，在售三房户型为建面95㎡、108㎡，现有货源零星分布在6/13/19栋，仅剩天地楼层，货量且为个位数，毛坯单价约10000元/㎡。

项目实拍

参考项目近期优惠，建面95㎡三房，低层货源，折后单价低至8100元/㎡，总价约76.6万。

7月特价单价 图源中介朋友圈

海伦堡玖悦澜湾，在售三房户型为建面90㎡、102㎡、112㎡，货源集中在7/8栋，整体毛坯均价约9500元/㎡，最低上车门槛约85万。

从航拍看，该盘7-9栋处于建设阶段，3/4栋已交付，5/6栋预计9月交付。而项目近期促销，则主要推9栋公寓，建面约30-65㎡，折后总价约19-34万。

项目航拍 摄于2023年6月

中梁兰园阅璟台，三房户型为建面98㎡、100㎡，集中在已交付的3/6/7栋，同样仅剩个别天地楼层。

项目沙盘

据现场工作人员透露，现项目以一期业主装修的日常维护工作为主，暂未开启相关销售的工作。凤凰君走访见到，二期的4栋楼体，进度还是“原地踏步”。

首批交付楼栋已有大批业主装修

项目现场实拍

美的海棠公馆&美的嘉华紫薇公馆，在售三房户型为建面98/99㎡、110㎡、116㎡，整体均价约9500-10000元/㎡。

相比较下，紫薇公馆剩余三房货量较多，除了6栋待推，其余1/2/3/5/7栋均大有楼层可选，但由于户型面积段偏大，单价高，上车门槛最低也要约93万。

美的嘉华紫薇公馆

另一边的文华路地段，目前三房选择仅有江门钧明欢乐世界。

项目在售建面为92/95㎡、113㎡，偏中低楼层，集中在10/13栋，毛坯均价约9200元/㎡，上车门槛最低约83万。

从今洲路板块及文华路板块两个地段来看，今洲路主流产品偏向刚需，而文华路则偏刚改、改善为主。

如建发和玺、禹洲朗廷云墅，现在售产品以建面116-143㎡大四房为主。

同板块的两大新盘——盛汇天际、骏景湾天悦，产品定调大概率也是以大三、四房的改善产品为主导。

骏景湾天汇地块现状

整个板块唯一有90㎡以下的，暂且只有佳兆业悦峰府，建面86㎡刚需三房，究竟什么时候才会“重现”市场呢？只有一个字：等~

建面约86㎡户型图

同板块找平替，二手挂牌也要80万起

那么，如果非一手新房不可，在枢纽找二手平替三房，价格又是怎样的呢？

目前，枢纽板块内已交付时间有5年、且热门的次新房小区，就有博富南湖壹号、富力南湖一品、碧桂园新仕界等等。

其中，博富南湖壹号，小区规模大，楼距开阔，园林绿化和物业管理好。

南湖壹号小区实拍图

其建面约86㎡刚需三房，做到独立玄关、双卫，南向低楼层，挂牌总价81万起；中高楼层的同户型，挂牌总价在86-88万之间。

截图来源 贝壳找房

旁边的南湖一品，90㎡南向三房，毛坯挂牌总价83万起；正望梅江生态园的中楼层，挂牌总价108万起；

截图来源 贝壳找房

其次，二手租售最热门的新会碧桂园，如柏丽郡的93㎡，低层南向精装三房，挂牌总价约85万；靠近商业街的低层住宅，120㎡大三房，挂牌85万；

截图来源 贝壳找房

普遍可见，现时枢纽三房户型一手的单价，与二手的总价，几乎持平，甚至部分房源还是精装出售，也挺卷的。

不过，值得提醒的是，以上二手户型都是几年前设计，难免会存在一些产品力短板，例如一些93㎡户型没有套间，120㎡为带底商楼栋的房子，临街噪音大，或带装风格不喜欢等等....

但具体到单价，热门的二手小区，三房的挂牌价普遍在9500-11500元/㎡之间，甚至个别还出现一二手倒挂现象。

明德一路周边高楼航拍

而面对一手和二手区别，实际上还是要根据购房者自身需求匹配，像目前枢纽三房货源，大多数是低楼层才有笋价，而好楼层要么断货，要么总价高。

即将迈入第三季度的最后一个月，预计各开发商也要准备冲年底业绩了，但凤凰君要提醒大家的是，目前枢纽各新盘的三房选择确实不多了。

加上几大纯新盘的亮相，接下来的枢纽市场，或仍以改善做大市场，有需求的朋友们，该出手时就出手吧~

骏景湾天悦主打纯一字楼改善豪宅

那么，除了枢纽新城的楼市情况，大家还想凤凰君对哪个板块进行“起底”？评论区留言，咱们逐一安排！

点击查看完整内容