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实探滨江新5虎！超6500套货，今年谁能跑得最快？

3月的华盛路，戏有点太足。

新盘入市，老盘加推，刚需们看花了眼，同一地段，选择未免太多。

但选房，还是要挑一间跑得快的，才能对未来置换助力更大。

凤凰君盘点了一下，今年热度较高的新盘有：碧桂园·滨江天元、美的远洋云著、粤海·壹桂府、中国铁建·江门总部基地和滨江名院。

仅这5个新盘，就有超过6500套货，今年，谁能更受追捧，跑得最快？

大区位相差无几

重点还是看学位

五个项目，均位于华盛路，以天沙河路为分界线，碧桂园·滨江天元、美的远洋云著、滨江名院紧挨，在西侧；而粤海·壹桂府、中国铁建·江门总部基地在东侧。

按板块发展来说，大家同处滨江新区，板块发展影响几乎同步，且各盘都在滨江核芯——江门体育中心的1.5公里范围内，因此，板块内的配套是共享的。

按交通通勤来说，大家往返北新区的时长相差无几，若要驾车走江门大道，滨江天元、云著和滨江名院距离稍近。

但壹桂府和江门总部基地也只是多了一个红绿灯的距离，对于自驾的业主来说，可以忽略。

在配套上，差别较大的就是教育资源了。

按教育配套来说，滨江天元、云著和滨江名院更靠近范罗冈小学华盛校区，而壹桂府和江门总部基地则更靠近滨江学校。

范罗冈小学华盛校区总投资约1亿元，项目将于2021年3月1日动工建设，预计2022年8月1日竣工。

预计办学规模将达36个教学班，为片区提供1620个学位。

范罗冈小学华盛校区效果图

而江门滨江学校总投资约4.1亿元，是一所九年一贯制（含小学初中）的公办学校。项目将于2021年3月1日动工建设，预计2022年8月1日竣工。

而根据项目备案可知，该校小学部为48个班，初中部为36个班，预计提供超2820个学位。

滨江学校效果图

但两所学校预计2022年启用，具体的招生地段分配还有待商榷。并且，两所都是新学校，成绩一天没出，也不知道谁能稳住“名校”头衔，未来是不确定因素。

实踩5个项目

户型、价格、销量对比！

相比之下，五盘当中只有粤海·壹桂府不靠主干道，小区较为安静。

中国铁建·江门总部基地，南面可望园山湖公园，西面靠近江门档案中心，并且其自身西侧地块为打造地标级商业，因此其商业配套在未来相对较齐全。

滨江天元、云著和滨江名院三盘紧挨，北面是华盛路主干道，靠路边的楼栋难免有噪音和尘埃影响。

而东西面紧挨其他楼盘，居住氛围较好，甚至可望其他小区园林。

单独各盘来看。

碧桂园·滨江天元

滨江天元总规划有9栋住宅，共950户，现即将加推2幢，在售面积为93-142㎡三至四房。

项目沙盘图

在今年1月，项目首开，均价约11190元/㎡-13921元/㎡。

据住建数据，截止发稿前，项目首推的313套住宅，已网签135套，签约率约43%，住宅均价约12592元/㎡，带装修。

目前，项目即将加推2幢新品，吹风均价13000元/㎡，已开启认筹。

踩盘短评：

1.碧桂园品牌，物业有保障，小区自建幼儿园，方便接送。

2.户型方正实用，带装修，93㎡空中花园可望大户型阳台，建议参考板房铺贴磨砂玻璃膜，增加私密性。

碧桂园滨江天元样板间

3.多个户型房间飘窗位置有承重柱，无法打掉，影响飘窗使用。

4.1/11幢大户型靠华盛路，建议选择高层单位，或考虑新推的2幢大户型。

美的·远洋 云著

美的·远洋云著总规划12幢住宅，共1116户。在售2/3幢，其中3幢为一字楼设计，在售面积为105/128/143㎡。

项目沙盘图

据住建数据，截止发稿前，项目首推179套住宅，已网签96套，签约率约54%，住宅均价约12387元/㎡，带装修。

踩盘短评：

1.项目为智慧健康社区，社区内有实时监控、高空抛物监控，室内各个区域都设有智能系统，适合喜欢智能生活的现代人。

2.起步面积105㎡，上车门槛较高。蝶式楼的105㎡小卧室空间较细，仅2.4米开间，但主卧有阳台赠送面积，整个空间感够宽阔，考虑这个户型的要适当取舍。

3.128㎡和143㎡大户型空间感十足，特别143㎡设计有7.4米大阳台，是华盛路上少有的大阳台户型。

143㎡户型图

4.小区分开东西侧地块，泳池、草坪等社区配套集中在东侧，建议大家考虑东侧的楼栋。

滨江名院

滨江名院总规划7幢住宅，共730户。首推4幢，于上周六正式开盘，开盘当天整体优惠约93折。

项目沙盘图

网传开盘价格单可见，4幢最低单元为203，折后价低至9570元/㎡，普遍均价约10350元/㎡左右，价格在华盛路上属于偏低水平。

图源网友

据现场销售透露，项目4幢已售9成，预计加推7幢一字楼单位，价格待定。

踩盘短评：

1.9字头单位性价比够高，上车门槛低，刚需福音。

2.97㎡刚需3房，120㎡刚改4房，产品定位很明确。但面积段相近的项目也较多，因此其竞争较大。

3.项目与范罗冈华盛校区一墙之隔，按就近入读原则，入读几率较大，同时，太靠近学校需考虑每天学校的上下课铃、操场噪音等影响，若介意的话建议买高楼层或者不靠学校的楼栋。

中国铁建·江门总部基地

中国铁建·江门总部基地规划24幢住宅，共2370户。项目预计首推11/12幢，南向望入口水景，一字楼设计。

项目沙盘图

目前项目已接受认筹登记，据销售透露，筹量已超首推户数，吹风均价1.3万/㎡，毛坯出售。

踩盘短评：

1.几乎全是一字楼设计，通风采光极佳，视野无遮挡。

2.143㎡4 X房够通透，客厅采用大横厅设计，宽约7.2米，可以改造成适合业主使用的空间，可惜这户型首推仅46套，销售表示开盘要靠抢。

3.中铁建打造的配套是辐射全滨江的配套，且有地标加持，对其自身的住宅组团价值有叠加作用。

粤海·壹桂府

粤海·壹桂府总规划13栋住宅，共1375户。项目首推5/7幢，两梯四户，南向望项目商业街。

项目沙盘图

据住建数据，截止发稿前，项目首推的200套住宅，已网签109套，签约率约55%，住宅均价约11142元/㎡，毛坯。

踩盘短评：

1.小区不近华盛路，较为宁静，地块内有生活商业街区、肉菜市场和公寓，若招商运营顺利，生活比较便利。

2.126㎡能做到双套间还是比较难得，从板房看各个空间都不错。

3.项目北侧已平整，但暂未建设开发。未来项目交楼后，小区北边或还是处于工地状态。

滨江货量陆续有来

再有新盘即将入市

滨江作为蓬江区供应大户，货量持续上行。

除了以上5个项目，远洋·天成、帕佳图·御龙湾泮、蓬江20号地都预计在年内入市。

远洋天成效果图

并且，还有多个老项目在持续推售，如华润万象华府、越秀滨江品悦、越秀滨江华悦、保利和悦华锦等等，今年的滨江供应将陆续有来。

供应量的增加，必然对价格有所影响。

现时，华盛路上已不是第一次出现“9字头”楼盘，在去库存的压力下，滨江各盘会不会出现更多“9字头”单元呢？

在华盛路上，你会选择范罗冈小学华盛校区还是滨江学校呢？你觉得谁又能成为滨江2021年的黑马呢？留言告诉我们！

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