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发生租赁纠纷，房东腾退房屋错了吗？

近期，海珠区海幢街蒙圣社区居委会接到居民陈先生的电话，称自己位于同福中路的餐饮店中的所有物品被房东深夜清空，希望社区能协助解决。

房东破门换锁 租客报警求助

蒙圣社区居委会书记张巧介绍，陈先生是蒙圣社区内一家老字号餐厅老板，在过去5年里连续租用黄先生的铺位。在今年租赁期期满的前1个月，黄先生联系陈先生说，若续约要交20万装修进场费用。陈先生当时就纳闷了，他认为自己并没有装修的想法，装修进场费是个什么费用？陈先生找附近商铺同行了解后，才知道房东口中的“装修进场费”其实就是续租的费用，只是换了个名称。陈先生考虑到换铺位不实际，于是跟黄先生磋商看能否降低续租费用。协商后，黄先生口头答应将续租费用降低到12万。

眼看租期已经满了，但陈先生一直未对续租的事给出明确答复，却又按时交租。于是黄先生通过电话、信息、书面告知等方式催告陈先生，然而陈先生都不予理会。无奈之下，黄先生在没有通知陈先生的情况下破门而入，将店面中的设备一一拆除，搬到仓库里面存放，并通知陈先生来提取。

第二天，当陈先生发现店内所有东西都被清空后立即报警。派出所民警因考虑到房东有事先书面通知租户，再破门而入不一定达到刑事案件立案标准，于是和陈先生一起来到社区居委寻求工作人员和社区法律顾问的协调帮助。

法律顾问调解 双方握手言和

广东广和（广州）律师事务所专职律师，海幢街蒙圣社区法律顾问黄烨烨参与这起纠纷案的协调。他介绍，这起纠纷争议焦点有两点，一是租赁合同期限届满，租户继续交租，而房东没有异议，是否成立不定期租赁关系？二是不定期租赁关系中，房东未经过租户同意将租户物品清退是否构成违约，是否需要退还租户的押金并承担损失？

黄烨烨告诉记者：“本案中房东虽然向租户现场送达了腾退催告，但是在没有经过租户知情或者征得允许的情况下，破门换锁，清退房屋内部物品的行为存在不合理之处。该行为虽未达到刑事立案标准，但基于合同法相关规定，房东的行为已违反了双方合同约定，一方面房东需退还租户押金。另一方面，因房东私自腾退对租户造成损失，损失由房东承担。”

经过居委会工作人员和社区法律顾问、民警的多方协调，最后陈先生、黄先生在权衡利弊之后，双方达成了和解。由黄先生向陈先生退还押金6万元，支付损失赔偿6万元解决本次纠纷。

微社区e家通记者 蔡晓素

律师点评

发生租赁纠纷，房东可申请公证函腾退房屋

黄烨烨告诉记者类似的租赁关系纠纷多有发生，在租户无故不腾退的情况下，房东正确的做法应该是：第一步，以公告函、催告函的形式向租户发出解除合同限期腾退的通知；第二步，在函告无果的情况下，有三种方法处理：1.在租户知情并且在场的情况下清退物品；2.向公证处申请公证函告过程及腾退过程，在公证员监督下清点物品，物品数量记录在公证书；3.起诉至法院要求解除与租户的租赁合同，要求租户腾退房屋。以上情况皆为租赁期限届满或不定期租赁关系中，房东要求解除租赁合同并腾退的方法。

律师还提醒，房东在租赁合同签订前也可做好风险把控，可在租赁合同约定：如租赁期限届满，租户不予腾退房屋，房东在催告后可自行腾退房屋。腾退房屋时屋内物品以公证员清点数量为准，腾退房屋时申请公证的费用由租户承担等相关合同条款。

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