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5年跳涨1万/㎡？学区房在江门保值吗？这组数据告诉你答案

当楼市行情受调控影响时，你觉得哪类型房子的价格会始终坚挺？

或许，有很多人都会想到学区房，尤其是核心板块的学区房，譬如蓬江江侨路。

江侨路航拍

作为城市中心北移后打造成熟的居住板块，江侨路现今汇集的资源、配套可以说是至top的。

而教育资源，拥有双紫茶、范罗冈、一幼、篁庄地块中学等名校，其教育高地地位牢固，学区房一度成为房价上涨的龙头。与此同时，也造就不少标杆二手小区在短短几年房价翻了几番。

那究竟是不是每个新城区的二手房价都能靠“学区房”来保值或带涨呢？

今天，凤凰君结合几个二手平台的数据，来看下蓬江江侨路、江海府西、新会枢纽，3大新城区的学区房价格情况~

（注意：数据来源贝壳、房天下等二手平台，不代表各板块所有数据，仅供参考）

【蓬江】江侨路学区房：有盘5年跳涨1万/㎡

江侨路学区板块，主要对口两所公办名校——紫茶小学（北校区）&范罗冈小学（滨江校区）。

距今也有10年的办学时间，师资素质相对稳定，且深受江门家长欢迎。

参照2022年蓬江区公办小学地段划分，江侨路共有15个小区被划入了紫茶小学北校区（丰雅路）。

其中有12个二手小区，整体挂牌均价约1.1-1.5万/㎡，对比开盘价，上涨幅度普遍在4000-9000元/㎡。

成交方面，受品牌名校“魔力”影响较大的，就有越秀星汇名庭、海逸城邦、帕佳图绿茵高尔夫、嘉悦名都等楼盘。

如越秀星汇名庭，2011年开盘售价约7500元/㎡，目前小区二手房整体挂牌均价约1.48万/㎡。

据贝壳成交数据显示，在2019-2021年期间，其二手成交单价为1.5-1.6万/㎡，甚至超过周边部分新盘均价，上涨幅度约7500-8500元/㎡。

截图来源贝壳二手成交记录

即使到2022年，受口罩原因及周边新房市场影响，其二手价格也稳定在1.1-1.4万/㎡之间，涨幅也有6500元/㎡，而且价格走势都在区域参考均价之上。

截图来源江门房天下

近期，该小区一套建面约154㎡的精装四房，在2月初以总价253万成交，折合单价约16449元/㎡，成交周期仅66天，价格依然非常坚挺。

截图贝壳二手成交数据

2014年入市的海逸城邦，当时销售均价约7600元/㎡，至今也是8年楼龄的“老”小区，目前二手挂牌均价1.55万/㎡。

根据贝壳成交数据，在2019-2021年，其二手成交单价在1.3-1.8万/㎡之间，上涨幅度高达5400-10000元/㎡，成交周期最短5天。

截图来源贝壳二手成交记录

其中在2019年，该小区一套99㎡精装三房，仅6天就被有缘人收归，成交单价高达18177元/㎡，对比7600元/㎡的开盘价，5年跳涨1.05万/㎡。

截图贝壳二手成交数据

即使在去年，该盘在平台成交仅有一套房源，成交单价也去到15154元/㎡，成交总价达197万。

截图贝壳二手成交数据

同样对口紫茶北校区的帕佳图·嘉悦名都，早在2010年，其产品售价仅5600元/㎡左右。

即使受“特殊新闻”影响，亦因为有“紫茶”学位加持，如今依然是周边二手房的热门选手之一。

翻看贝壳二手成交数据，在2019-2021年期间，该盘成交单价普遍在1.1万/㎡左右，上涨幅度约5400元/㎡。

截图贝壳二手成交数据

相比其他小区，该盘的二手小面积户型也卖得比较多，成交单价在1.4-1.5万/㎡。

有中介大哥曾透露，一般在嘉悦名都买小面积段房源的客户，较多是看中紫茶北校区学位。虽然单价是比较高，但从总价来看，6、70万一套，相对来讲压力算是比较小的。

另一边的范罗冈小学（滨江校区），根据去年地段划分，也有8个小区 1个村纳入学区范围，其中6个二手小区，整体挂牌均价约1.1-1.3万/㎡。

对比开盘价格，多个10年楼龄的二手小区，涨幅普遍在4600-5500元/㎡之间。

成交方面，如华茵桂语，2014年推货均价约7400元/㎡，近两年成交单价维持在9500-1万/㎡左右，个别成交高单价为1.3万/㎡，涨幅最高达5644元/㎡；

截图贝壳二手成交数据

方直珑湖湾，2014年推货均价约7000元/㎡，近两年成交单价普遍在1.2-1.3万/㎡，涨幅约5000-6000元/㎡之间。

2020年10月，该盘一套精装123㎡四房，成交单价16261元/㎡，对比小区挂牌均价约高出4000元/㎡的幅度。

截图贝壳二手成交数据

【江海】府西学区房：二手普涨3000元/㎡

讲到江海府西的“明星”公办名校，非景贤小学莫属，根据2022年招生地段划分，对口该校的有13个小区及1个村。

先看二手方面，有又一居·作品一号、帕佳图双子星、康城等项目，目前二手挂牌均价约9390-13000元/㎡，对比开盘价，上涨幅度最高为3694元/㎡。

成交方面，涨幅较明显的明泰城，在2016年入市推售均价约6400元/㎡，目前二手挂牌均价1万/㎡。

据贝壳成交数据，在2020-2021年期间，个别成交单价最高在11117元/㎡，为146㎡的带装4房，成交周期6天，涨幅为4717元/㎡。

与江侨路学区板块不同的是，对口景贤小学的楼盘大多数为一手在售，因此亦成为周边新盘至亮眼的卖点之一。

像嘉华新都汇、怡福新方盛天睿、华发四季、明泰城等，目前仍有不少货量在售，且都是准现楼或现楼状态，在售均价8000-10000元/㎡。

同为板块教育先行部队的天鹅湾小学，对口学区大多数为周边的步梯旧楼。

就次新房电梯洋房来看，涨幅较明显的为天鹅湾、名门壹号。

如2009年入市的天鹅湾，据贝壳成交数据，该小区在2019-2022年期间，二手成交单价维持9300-10000元/㎡，普遍涨幅达5000元/㎡以上。

【新会】枢纽学区房：有盘4年跳涨3000元/㎡

新会枢纽新城，目前板块已投入的唯一公办学校仅有——文华小学。

根据2022年的招生范围，枢纽新城共有24个小区符合该校地段划分，其中二手小区共约有9个，大部分为新会碧桂园组团。

热门二手小区成交方面，放盘较多的如新会碧桂园柏丽郡、南湖郡，在2020-2022年的成交单价维持在1-1.2万/㎡，普遍上涨3000-4000元/㎡。

博富南湖壹号，初入市均价约7100元，在2020-2022年期间，成交单价约9000-13000元/㎡，4年跳涨近3000元/㎡。

至于新盘方面，目前在售项目比较多，毛坯交付为主，均价约8000-11500元/㎡。

但值得一提的是，自2021年起新会公办学校招生录取方法，实行按照“房户一致”“房屋分离”“无房无户”三大类别进行录取。

就在去年，文华小学一类生报名622人，已远超招生人数招生217人，二类生中签率直接为0%，竞争相当激烈。

今年，板块新增新会华侨实验小学预计9月投入，预计枢纽的学位划分迎来一定变化，进一步缓解学位“争崩头”的局面，但是否能顺利入读，还要看人户类别。

那么，新一年的报读季越来越近，对于择优入学，你会选择入手怎样的学区房？欢迎评论区留言！

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