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蓬江楼市难逃“内卷”，滨江VS城区，该怎么选？

在江门买房，不论是哪个区，都离不开“新城”与“旧城”之间的抉择。

近段时间，蓬江旧城不断冒出众多新景象，如里村大昌开业、北街蛇山改造、白石保利城亮相、滨江快线定案.....

再次引起不少“蓬友”对买房选新区or旧区的讨论。

里村大昌开业盛况

如今在 蓬江 ，“新区”代表是 滨江新区，其余以外范围则泛指 旧城区。

为此，凤凰君觉得来探讨一下目前蓬江老城与新区的现状， 深度对比一下，仅供大家 参考过后，更好地摸清楚自己的买房需求。

0 1房价与货量

先来看看大家最关心的房价与货量问题。

蓬城片区：

据不完全统计，现时蓬江旧城区约有 20个在售 楼盘，主要分布8大板块， 价格范围 约8800-14500元/㎡ 。

在寸金尺土的繁华旧城中心，现时供货来源主要靠2大方面。

首先，土地发展重心往蓬城东、西部迁移，发展新的居住区，当中就有人才岛和杜阮一带。

如杜阮群华路片区，定位为中心城区生态型居住区，近年来有联发、龙光龙湖、中梁等房企入驻，一条群华路的住宅供货量就超4500套。

其次，通过旧村、旧厂改造盘活更多的居住土地。

当中保利白石（781.2亩）和粤海甘化（261亩）两个“巨无霸”级别的项目，约等于滨江新区5个中铁建江门总部基地（253亩），体量足够“惊人”。

保利白石旧改范围

粤海甘化旧改范围

加上，位处迎宾大道中的玻璃厂旧改正式挂牌，预计有约10万㎡的体量流入市场。

玻璃厂旧改位置图

此外，旧城区还有怡福水南凤阳里、华发风潮里/古巷里、水南亨美里等多个旧村改造，住宅货量陆续有来。

滨江新区：

据不完全统计，滨江新区在售新盘约23个，主要分布在华盛路、江侨路北一带，在售价格范围约9300-15000元/㎡。

作为蓬江区的“供应大户”，仅 华盛路 在售楼盘的供货量就 超1万套 。

接下来，预计还将有越秀星汇观澜、万科金色半山花园、玖龙湾花园、帕佳图观龙、碧桂园滨江湾共 5个新盘入市。

【小结】

新城发展与成长，必须要通过导入更多人口支撑，一旦不足，或会面临发展不温不火，甚至新城变“空城”的风险。

若扎堆选择旧城区，或将要面临居住体验差、公共空间被压缩、基础设施超负荷压缩等问题。

【凤凰君有嘢问】 在价、量相当情况下，面对不同的风险，你会怎么选？

0 2交通

讲到交通问题，自然就跟我们通勤时间挂钩。

就凤凰君个人而言，通勤时间控制30分钟已是极限，超过这个范围，幸福指数都会随着通勤时间的增加而减少。

所以，选择置业片区，建议大家可先从通勤时间进行一波筛选。

示意图

一般来说，无论是新城区或旧城区的交通配套，随着人口与车辆增加，塞车都会是“家常便饭”。

就规划而言，新城区道路规划、交通配套会比老城区更完善便利， 而旧城区则因早期规划不足，车位短缺，存在不少交通“老化”问题。

蓬江区新、旧城区路网示意图

目前，两个片区当中，又有哪些最新的道路规划？论兑现时间，谁会跑得更快？

蓬城片区：

建设路扩建，开展立项设计工作

建设路扩建路段全长5.3km， 总投资19.6亿元 。

工程包括江侨路、篁庄大道、发展大道、白石大道4个主要节点。 建 设路下穿江侨路 ，上跨篁庄大道、白石大道。

项目计划将此段道路扩建成双向十车道一级公路，主道双向八车道，辅道两车道。

但由于项目范围广，技术复杂，目前正在开展工程可行性研究工作，2021年将主要开展项目立项、设计等工作。

篁庄大道改造，已批复

去年12月，篁庄大道（江门大道-丰乐路）改造工程项目正式得到批复。

项目篁庄大道西起江门大道，东至丰乐路，呈东西走向，线路总长3800米，路基宽度为40m，双向6车道，为旧路改造工程，总投资约2亿元。

篁庄大道街景

迎宾西延线，试通车

项目起点位于江鹤高速杜阮出入口，向西延伸至杜阮西路与江杜西路交叉口，全长约3.44公里。

迎宾西延线 李万兵摄

道路按双向6车道城市主干路标准进行建设，设计速度为 60km/h，主车道最右侧车道设置了摩托车和公交车专用车道。

值得一提的是，项目比原定完工日期 提前了近5个月 。

发展通道，预计2024年落成

项目西起发展大道（丰乐路口以东），东接人才岛嘉和路，下穿西江水道，总长度为约2.7km。

项目总投资29.3亿元，已列入2021年市重点工程，预计2024年建成。

滨江新区：

华盛路西延线，已动工

项目全长4.451公里，设计时速80km/h，双向六车道。

起点位于江肇高速棠下出入口，与现状桐乐路相交，沿龙舟山北侧山脚向东，跨越金桐路后到达本项目终点江沙路处，与江沙路相交，并对接现状已建华盛路（江沙路至江门大道段）。

目前，项目已动工，预计2023年建成。

南沙港铁路滨江新区站，已动工

项目位于滨江新区江门大道的东侧，靠广中江高速公路设置，总投资4.2亿元，约13.76公里。

作为蓬江区首个轻轨站，站台设计规模为2台4线，站台长度为210米，站台宽度为5米，站台总面积为2940平方米，车站最大可容纳600人。

航拍图

滨江快线，已确定K线方案

滨江快线K线方案北起江侨路，途径发展大道、白石大道、迎宾大道、江门桥、白水带、金星路、五邑路，南至金瓯路，路线全长9公里。

采用主线双向6车道 辅道双向4车道断面形式，标准路段宽度约63米，设计速度为80km/h。

【小结】

总体来说，两片区新规划的交通项目，离兑现期都有很长一段时间。

就目前而言，旧城区的交通出行，相对比新区的要较便捷些，城市主干道可连接的高速、轻轨可选性较多。

而滨江新区现时，除了靠江门大道、滨江大道接驳市区， 目前多条 规划道路仍未动工建设。

尤其是华盛路周边动工项目较多，沙尘大，泥头车出入频繁，导致道路出现坑洼不平，体验感相对较差。

【凤凰君有嘢问】一边是现有的便利，一边是更新的交通枢纽，你会怎么考虑？

0 3生活配套

讨论完核心要素，我们再来看看生活配套。

作为旧城区，现时区内的学校、医疗、商业、公共设施等配套，几乎都是肉眼可见。

尤其是喜欢讲情怀的街坊，最满足莫过于 楼下可以吃肠粉、买豉油 的方便。

若要挑住在旧城区的一个配套毛病，或会是停车太难吧。

而滨江新区，顾 名思义一切都是“新”的。 教育、商业、居住环境等等， 一切都是新造的。至于毛病，或许就是等待时间稍微有点长。

那么新的配套方面，两者又有哪些值得期待的呢？

蓬城片区：

商业配套

金域广场，总建面超5万㎡，规划建有体育馆、商业裙楼、公寓楼、体育公园、休闲广场。目前已对外招商，据悉KFC已确定进驻。

金域广场效果图

光耀广场，总建面超4万㎡，规划建设2栋公寓楼，1栋商场。

其中， 商业楼为6层高，将引进 生鲜超市、餐饮娱乐、文化机构 等等，预计2022年3月建成。

教育配套

紫茶小学群福校区 ，规模为48个教学班，可提供2160个优质小学学位。今年9月，该校将迎来首批270名新生入读。

紫茶小学群福校区航拍

江华小学群华校区 ，拟设36个班，可提供约1620个优质公办学位， 预计今年9月竣工。

江华小学群华校区

紫茶里新小学 ，办学规模为24个班，共计1080个学位。今年9月，该校迎来新生入学。

里仁中学 ， 公办初中性质，建设规模为24个班，提供约1200个学位，预计今年将完成建设。

里新、里仁学校位置图

江门外国语实验学校，位于江门人才岛，规划建设48个班，提供2000多个学位，预计今年9月交付使用。

滨江新区：

商业配套

保利国际广场 ，项目总面积逾10万㎡ ，其中，一期已引入江门电商产业园进驻，目前已有部分企业进驻办公。

二期工程如火如荼建设中，预计2022年开业。

中铁建总部基地商业体，包含500强企业总部基地、国际公寓，地标“湾区之眼”，以及4万㎡的潮流商业街区等。

此外，还有滨江誉峰高端商业综合体 、越秀滨江盛悦商业体、保利中心商业体等规划建设中。

公共配套

江门市档案中心，总投资9.5亿元，采用“六馆合一 蓬江区文化中心”模式修建，有望在今年全部完成建设。

医疗配套

新三甲医院，项目总投资20亿元，总建筑面积为27万㎡，总床位数1000张，预计2025年竣工。

教育配套

范罗冈小学华盛校区 ，总投资1亿元，规划36个班，预计将于2022年建成。

滨江学校 ，为九年一贯制学校，规划小学部48个班，初中部36个班，提供超2820个学位，预计2022年建成。

新华侨中学 ，规划36个班，提供超1800个学位，预计2022年年底建成。

此外，片区内还引入有蓬江机关幼儿园、蓬江幼儿园等多家幼儿园。

【小结】

各项配套来看 ， 旧城区则饱和完善，发 展稳定，各种配套兑现速度 较快，且周边配套便捷可得。

滨江新区打造的体量配套较为诱人，容易吸引年轻一代，且大多数的居住小区楼下都配有商业配套，但建设周期性长，需要耐心等待。

【凤凰君有嘢问】旧城区配套齐全，新城区规划大于兑现，你怎么看？

0 4写在最后

其实无论怎么分析，最核心的问题还是在于预算、居住体验、通勤时间等问题之间的取舍。

若通通都想要，就得看腰包够不够硬。

总体而言，无论是新区还是旧区，无论买到的房子是不是最好的，终究要选择适合自己的，才是最重要的！

最后，你会怎么选呢？快到评论区畅所欲言！

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