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城市群：房地产的下一个增长极？

中房网讯    京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划，越来越多地在国家发展构想中被提及，这预示着中国城市群发展已进入集中发力阶段。

从2015年我国发布第一个关于城市群的引导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》至今，国务院一共批复了9个城市群发展规划。尤其“雄安新区”的设立，更释放了信号，都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

政策引导顺势而为

城市群的形成固然有天然内生因素，但我国对城市群的主动规划推动，同样是其形成的重要因素。

早在2015年，我国就发布了第一个关于城市群的引导政策——《国务院关于长江中游城市群发展规划的批复》，强调“走新型城镇化道路，着力推进城乡、产业、基础设施、生态文明、公共服务‘五个协同发展’”，目的是将长江中游城市群打造成为“全国经济新增长极和具有一定国际影响的城市群”。

截至今年初，在国家层面，国务院一共批复了9个城市群的发展规划，分别是长江中游城市群、哈长城市群、成渝城市群、长江三角洲城市群、中原城市群、北部湾城市群、关中平原城市群、呼包鄂榆城市群、兰州—西宁城市群，这些发展规划给城市群在规划编制、体制创新、重大项目建设、优化行政区划设置等方面提供了积极引导和政策扶植。

城市群的规划各有风采，房地产行业只有消化了指引路径，才能够更好地把握增长时机。兰州—西宁城市群的定位为“为支撑国土安全和生态安全格局、维护西北地区繁荣稳定的重要城市群”；而长三角则是“共建全球科技创新集群，加快形成国际竞争新优势”；对于中原城市群，目的则是“促进公共服务共建共享，推动城乡统筹协调发展，构建网络化、开放式、一体化”。

这些明晰的定位给了房地产行业提供了一条可见的跑道，寻着城市群发展定位的轨迹，才能够显得从容不迫。

城市群的机会

“中国城镇化的未来，是以城市群作为主体，大中小城市和小城镇协调发展的形态，未来城市群将发挥更重要的作用。在城市群的背景下，以往一二三四线城市的划分已经不合时宜，未来的城市不是简单按‘线’划分，而是按照你在哪一个城市群来划分。”中国城市和小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎指出。

冯奎认为，当前一些核心大城市房价过高，在城市群发展的背景下，可以通过大中小城市的协调发展来分担大城市的一些人口和产业，起到承接人口与承接产业的功能。“与此相应，它们也会对平抑房价起到重要作用。”

在这种情况下，房企的战略眼光与布局策略显得尤为重要。从龙头房企的布局城市来看，京津冀、长三角和粤港澳大湾区等城市群依旧是战略重点；中型房企或者黑马型房企，则更多地选择深耕一到两个城市群，在这个边界内做大做强。

龙头房企中如万科，其一直强调要把握区域协调发展战略带来的机遇，深耕核心城市群。年报显示，2017年，在已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元；在37个城市销售排名位列当地前三，其中22个城市销售排名第一。

保利的战略选择与万科相类似。据保利发展总经理刘平介绍，保利未来的布局战略是，坚持深耕三大城市群，坚持研判基本面，不盲目追高，坚持并购与概念拓展，保证当前1亿多平方米的资源储备地域分布好，产品结构优，盈利能力强。

中型房企则具有与龙头房企不一样的考量。实际上，如果能够深耕一个城市群，并保持均衡发展，随着城市群的崛起，也能够保证规模的稳健增长。此前在接受《每日经济新闻》专访时，滨江集团董事长戚金兴就指出，房企城市群布局是一种顺势而为，是跟随城市经济发展的一种有效路径。

而滨江集团的布局战略也十分清晰，其从“三点（杭州、上海、深圳）一面一拓展”，转向形成“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的战略布局。

房企的作为

在城市群崛起过程中，要引导人流与产业的转移，基础建设是重要一环。业界的共识是，对于城市群规划，要科学划定城市群范围，合理确定城市群及各城市定位，促进产业分工协作，着力实现交通基础设施互联互通，健全一体化发展机制体制。

冯奎的建议是，房企可以更多地参与城市群的基础设施建设。冯奎指出：“房企应该把握城市群发展的规律、趋势与特征，积极参与、通过各种形式参与到城市群的基础设施建设，找到自己的位置与角色。”

从当前的拍地趋势看，很多城市也十分鼓励房企参与基础设施建设中。9月25日，深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》，规定所有城市更新单元均应进行海绵城市建设专项研究，强调所有含住宅的更新项目均应配置幼（托）儿园、老年人日间照料中心等。

由此，许多房企踏足多元化领域的逻辑就不难理解，涉足养老、教育和医疗等领域更是趋势。在这一方面，大型房企涉足的范畴更大。

当基础建设达到一定高度，人口、产业的流动就是自然而然的事情。新城控股高级副总裁欧阳捷描绘了这样的景象：城市轨交，从上海通到昆山，到嘉善，再到苏州，这样我们就连成一片。小孩到了南通以后，仍然可以读同济小学，高考可以享受上海的高考政策，老人到那边可以看病，医保可以同城化，我们用中小城市的土地与大城市的产业资源进行置换，形成一个共同发展的格局。

紧贴城市群一城一策

在城市群中，各个城市也都有明确增长极。其中，京津冀以北京、天津占据绝对量级。一直以来，长三角以上海一城独大，长江中下游各城市都有亮点。珠三角则是广州和深圳，房企布局城市则是按照增长极为中心来推进。

相对来说长三角的红利最明显，但例如嘉兴、昆山这类上海周边的城市，这轮卖地较多，以目前地价和规模来说，拿地不是很合适，但随着土地财政压力的加大，或推出更多的地块。这样的城市就应该慎重拿地。

长三角和大湾区珠三角的机会点也很多，并且各级城市的博弈显著——一线城市“虹吸效应”非常明显，二线城市危机感很强，各级城市以产业为带动，各自争抢人才和企业资源（如深圳和东莞）。

业内人士认为，京津冀、长三角和珠三角作为中国三大核心城市群，均有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也对世界经济发展做出贡献。

在这些城市，政策倾斜程度、人口虹吸能力、产业支撑能力，都是房企考量的因素。

但企业能否站稳一座城市，则要具体分析，要看在哪个城市群更有资源、更有可能，同时也要看企业自身发展诉求和战略规划。

面向下一个十年

房地产行业的拐点或许真的到来了。

9月11日，万科董事会主席郁亮表示：“2012年我们判断行业进入白银时代，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，转折点实实在在到来了。”

今天，房地产行业面临的是收紧的土地供应、遇冷的市场反应、严苛的融资环境、压实的政策导向，确实到了必须做出改变的时候。

脱离单一的住宅开发已经是不争的趋势，但其中的转型风险也必须正视。弘阳集团执行总裁蒋达强表示，大的房企都在谈房地产多元化，但如果是不相关的多元化，企业是比较难以驾驭的，因为行业属性不一样。很多企业选择的相关多元化，是企业精力不足以去驾驭的，如果把进入的行业当作一个生意去看待，永远都是今天做明天不想做；如果把这个行业当作一个事业看待，就会做得长远。

应当看到，城市群经济形态的出现，将城市发展带入了一个更高阶段。此前，房地产行业被认为经历了“黄金十年”，但发展中产生的问题需要在发展中解决，房地产行业面临的种种问题也将伴随城市群发展，成为下一个十年的价值内潜。

来源：综合每日经济新闻

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