今年深秋，寒意浓浓
9月，通常是很多行业的传统旺季，从地产行业来看（包括汽车行业），业内一直有“金九银十”的说法，这个季节，天气舒适，汽车4S店和售楼处成为很多人周末出行的首选。然而，今年的情况出现了不同寻常的变化。30个大中城市成交面积持续小幅下行。这反映了人们的购买力与购买意愿两者之中，至少一项出现了重大的变化。
楼市严控，“八限”并举
从2016年以来至今，本轮调控已百余次，持续24个月，成为史上最严，时间上已经长于过去两轮的21个月和16个月，覆盖范围已近百城。限制政策不断加码，从“旧四限”（限购、限贷、限价、限售）向“新四限”升级（限离婚、限新落户、限公司、限未成年）。如此一来，后续政策在限贷方面继续调控加码的空间已经比较有限，可能延续的措施为继续限售扩围和摇号政策等。
由此导致了几个现象的出现：
有购买力，有购房意愿的人失去了购房资格；
有购买力，有购房资格的人产生观望情绪，降低了购房意愿。
有购房意愿，有购房资格的人仍然没有购买力。从而导致总体需求的降低。
房企谨慎，土地流拍
为应对这种情况，地产开发商的决策也开始越发的谨慎。体现在数据方面，8月300城土地流拍率（面积）（未成交面积/挂牌出让面积）达到11%，并呈现出逐步走高的趋势。同时，百城住宅类土地成交溢价率已连续下降至9%，多宗地块属于底价成交。
从结构角度来看，融资，拿地，销售集中度大幅提升。其中，融资拿地集中度已经达到30%以上。这意味着大型企业在本轮房地产市场收缩期，通过资金优势将迅速扩张规模，实力较弱的中小房企将被重组，清出市场。
财政依赖土地，调控政策两难
国有土地使用权收入对财政总收入占比维持高位。这意味着土地财政是地方财政收入的重要来源。财政收入用于公务员工资、医疗、教育、消防、安保等公共支出，还要偿还持续滚动的地方债务利息。而各类楼市限制政策抑制了房企拿地积极性，会对未来财政形成重要的压力。一方面，近年来房价的持续上涨引发了房租跟涨，会增加企业成本，抑制实体经济投资，不利于科技创新与经济结构调整。另一方面，又导致贫富差距进一步扩大等社会问题。这种情况下，执行“既要又要”的政策难度也将越来越大。地产市场长效机制的缺位，成为了市场的主要担忧。
总结
在当前时点，地产方面的投资，无论是在一级市场买房，还是在二级市场买地产股，在政策两难的环境下，都面临对未来政策预期不明朗的风险。
但根据国际经验（美国、日本），可以确定的是，核心城市核心地段的房产，将在动荡的环境中更能够抵御风险。如日本整体楼市持续下跌的过程中，东京核心区房价仍维持稳健的小幅上涨。另一方面，房屋租金对收益的贡献将越来越显著。
当前，楼市严控政策仍在持续，抑制需求的同时，也抑制了供给。但人口继续向大型一二线城市集中的趋势并未改变，属于购房需求被压抑的阶段，而土地流拍情况增加后，如果未来政策由于财政方面压力等原因出现缓和或放松，供给端由于前期的土地流拍，难以迅速补充。供需差会导致在人口流入的核心城市的核心地区房价，再次出现上涨动力。
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