房价下跌压力最大的不是一二线城市也不是五六线城市,而是在中间的三四线城市。举个例子,如果房价全面下跌,作为购房者的你会选哪个级别的城市去买房,肯定是一二线,因为这是最好的上车机会。而如果房价上涨,购房者肯定是根据自己的最大能力去选择,也就是说有一部分本来能够进入一二线城市的人被迫进入三四线城市。所以,三四线成为了一个可有可无的战场,而这也给房企和调控带来了压力。
先来说降价为何很少出现在县城。大部分的五六线城市基本上是以本土房企为主,而且开发的规模并不大,即使是短时间内卖不出去,开发商也有长期持有的能力,毕竟五六线的成本摆在那里,而且市场上的购房需求主要是刚需,无论是上学还是结婚,县城都占据了不可或许的位置。换句话来讲就是,房价上涨了,房企即使是少卖也能保证利润,房价下跌了,抗两年也能规避风险,交易量决定了房价下跌的力度,同样没有交易自然就没有房价的波动。
其次,热点城市的房价不会下降,下降的也仅仅是平均数据,而这平均数据里就包含了保障房和人才房,所以商品房是很难下降的。另外,从供需关系来讲,热点城市的供应量有限,但是购房需求很大。房价上涨压缩的也仅仅是那些中低收入群体,但是房价下跌却能吸引更多的外来购房者,所以下跌只是理论上,虽然有大量的购房者在等待下跌,但又有多少人能够坚持到最后?所以房价下跌在这里很难实现,即使是下跌了也会有大量人进入市场,就如同现在的限价政策一样,万人抢房。
三四线会是首先下跌的区域,首先从价格角度来讲,没有相对应的产品去支撑,而且购房者要么的被动上车,要么是买不起一二线的房子,所以三四线的需求很不稳定。其次,从房企角度来讲,三四线的成本也在日益增高,如果不能快速回款,那么利润降低的前提下,资金必然吃紧,所以降价促销是唯一的手段。第三,三四线仅仅是一个跳板或者说过度,毕竟现在的购房群体已经没有了区域的概念,能够去一二线才是目标,所以我们看到了一大部分人在一二线工作,却在三四线买房。而一旦这些人拥有的资产可以在一二线定居,那么三四线的房产也只有被抛售的命运。所以,无论从哪一点来看,三四线都面临着下跌的风险,而且是首先下跌的城市。